浙江省杭州市人民政府办公厅


杭州市人民政府办公厅关于规范杭州市区经济适用住房上市交易和回购管理的实施意见（试行）

杭政办〔2013〕3号



各区、县（市）人民政府，市政府各部门、各直属单位：
　　为进一步加强我市市区经济适用住房管理，完善经济适用住房制度，规范经济适用住房上市交易和回购管理，根据《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发〔2011〕45号）、住房和城乡建设部《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》（建保〔2010〕59号）和《杭州市人民政府关于印发杭州市区经济适用住房管理办法的通知》（杭政〔2007〕9号）等文件规定，经市政府同意，现就规范我市市区经济适用住房上市交易和回购管理提出如下实施意见：
　　一、明确经济适用住房上市交易有关政策
　　经济适用住房购房人在签订购房合同（含预售合同）之日起满 5 年后，可通过补交土地收益等价款取得完全产权。经济适用住房上市交易，是指经济适用住房购房人在取得完全产权后，可采用买卖、赠与等方式处置该住房的行为。
　　（一）上市交易政策的适用范围。
　　在2004 年9月1日前已签订购房合同（含预售合同）的，上市交易时按照《杭州市区经济适用住房上市交易计缴土地出让金等相关费用办法》（杭价服〔2004〕43号）的规定标准计算相应的费用。其余经济适用住房上市交易时均按照本实施意见的规定执行。
　　（二）土地收益等价款的补交范围和标准。
　　经济适用住房购房人按照经济适用住房价格购买的面积部分，在取得完全产权时，需补交土地收益等价款。按照市价格主管部门核定的商品房价格购买的面积部分，不列入补交土地收益等价款的范围。
　　经济适用住房购房人拥有房屋有限产权，通过补交土地收益等价款取得完全产权的，应按照届时公布的评估价与当时经济适用住房购买价之间差价的55%向政府补交土地收益等价款，原购买时缴交的税费在计算差价时予以扣除。具体计算公式如下：
　　需补交的土地收益等价款＝（届时的评估单价－经济适用住房购买时单价）×按经济适用住房价格购买的面积×55%－购买时缴交的税费。
　　市财政行政主管部门负责土地收益等价款收缴的管理工作,市地税局直属分局具体办理收缴工作。
　　（三）经济适用住房上市交易的办理程序。
　　经济适用住房购房人买卖、赠与该住房的，在向财税部门缴纳土地收益等价款后，持房屋所有权证、所有权人的身份证明、缴交土地收益等价款的证明等资料，先向房屋登记机构申请办理关于房屋性质转为完全产权的变更登记手续，再办理其他相关的转移登记手续。
　　（四）经济适用住房市场价格的委托评估。
　　市价格主管部门应会同财政部门委托具有相应资质的评估公司对经济适用住房市场价格进行评估，并经市政府确定后每年向社会公布一次。经济适用住房购房人补交土地收益等价款取得完全产权时，应按照最近公布的经济适用住房评估价格计算需补交的土地收益等价款。
　　（五）土地使用权的出让年限。
　　市国土资源主管部门根据相关资料办理经济适用住房土地变更登记，核发国有土地使用证，土地使用权的出让年限为70 年，自土地收益等价款票据填发之日起计算。
　　二、规范经济适用住房内部循环
　　经济适用住房内部循环是指经济适用住房购房人在签订购房合同（含预售合同）之日起满 3 年后，将该住房买卖或赠与符合经济适用住房申请条件、并已按规定办理申购资格审核手续的家庭的行为。买卖总价最高不得超过原购买总价（包括购买时缴交的税费）。
　　（一）经济适用住房内部循环的备案手续。
　　经济适用住房内部循环双方签订买卖或赠与合同后，应持原购房合同、发票、房屋所有权证等材料向市住房保障和房产管理部门办理登记备案手续。受让方在原购房合同（含预售合同）签订之日起满 5 年后可补交土地收益等价款取得完全产权。
　　（二）经济适用住房的权属变更。
　　经济适用住房内部循环双方凭备案证明、房屋买卖合同或赠与合同公证书及完税凭证等资料办理房屋所有权转移登记，房产性质仍为经济适用住房；并凭受让方或受赠人的房屋所有权证、备案证明、买卖或赠与合同公证书及完税凭证等资料办理土地变更登记，土地使用权类型保留划拨性质。
　　三、加强经济适用住房申请回购管理
　　（一）经济适用住房申请回购的范围。
　　经济适用住房购房人未满5年限制年限，因各种原因确需转让的，可向市住房保障和房产管理部门申请回购，并提交原购房合同、房屋所有权证、身份证明等材料。市住房保障和房产管理部门进行审核，并入户踏勘及确认该套房屋相关各项费用结清后，与购房人签订回购协议。
　　本意见施行后购买经济适用住房的家庭，在5年内通过购置、继承、受赠等方式获得其他住房，不再符合经济适用住房保障条件的，已购经济适用住房应由市住房保障和房产管理部门按规定回购；满5年后通过购置、继承、受赠等方式获得其他住房，不再符合经济适用住房保障条件的，已购经济适用住房可由市住房保障和房产管理部门按规定回购，或由经济适用住房购房人补交土地收益等价款后取得完全产权。房屋登记机构办理房屋权属登记时，应比对住房保障部门提供的有关信息，对已购经济适用住房的家庭，不能提供住房保障部门出具的书面意见的，应暂停办理权属登记，并及时通报住房保障部门。已购经济适用住房未按规定回购或取得完全产权，且拒不执行政府退出管理决定的，可依法申请人民法院强制执行。
　　（二）经济适用住房申请回购价格的确定。
　　回购价格根据原经济适用住房的价格并结合折旧和物价水平等因素确定。折旧按每年2%计算，自经济适用住房交付时起至回购时止。物价水平按市统计局公布的杭州市区居民消费价格指数累计计算，自经济适用住房购买当年起至回购前一年度止。具体计算公式如下：
　　回购价格＝经济适用住房购买价格×（1－交付时至回购时的年数×2%＋购买时年度至回购前一年度的杭州市区居民消费价格指数累计涨幅）
　　（三）回购资金保障。
　　回购的经济适用住房仍可向符合条件的申请家庭销售；符合廉租住房房源或公共租赁住房房源要求的，可变更性质调整为廉租住房或公共租赁住房。回购资金原则上由回购主体自筹或通过银行贷款筹集，明确调整为廉租住房或公共租赁住房的，回购资金可在廉租住房专项资金中列支。
　　本实施意见适用于本市的上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、杭州高新开发区（滨江）、杭州经济开发区、杭州之江度假区范围内经济适用住房的上市交易和回购管理。萧山区、余杭区及五县（市）可参照本实施意见执行，也可结合当地实际制定实施意见。
　　本实施意见自公布之日起30日后施行，由市住保房管局牵头组织实施。



杭州市人民政府办公厅
2013年8月12日



如何用专利反制侵权指控

国内某公司基于微软的软件界面开发了一个软件，该软件正是微软准备要组织开发的软件，微软当然不能容忍该公司的成功，从香港给该公司发来律师函，指控该软件构成对微软的商标侵权，理由是该公司的软件界面中含有微软的商标。该公司又不能放弃该界面，如果那样几乎使该软件失去生存的基础，愁眉不展的老总向笔者寻求解决之道。
该公司的老总是清华大学的博士，又是清华的兼职教授，其开发水准当然不是一般。但是辛苦开发出来的软件却面临两难的选择，不使用微软的界面软件就没有生存的意义，使用微软的界面又面临侵权指控。专利技术你中有我，我中有你的情况非常普遍，陷入两难的选择是对国内企业经常遇到的问题。其实这个问题并不难解决，不过不能直接从案件本身去寻求解决，那样唯一的结局就是败诉。跳出案件本身来谈案件的解决，一般的企业总不能接受，所以在提出解决思路之前，笔者先讲了一些故事，其中“戴尔”的故事与这个案例最为相近。戴尔在短短的时间迅速成为全球第一大笔记本电脑的销售商，有其过人的智慧。戴尔主要以销售为主，没有自己的核心技术，以前其每生产一台电脑需要向IBM公司支付4%的专利许可费，以戴尔的低价销售模式，4%将侵占大部分的利润。任何一家企业都会想方设法降低这笔专利费，按我国政府一直倡导的方式，就是一定要有自己专利，但是以戴尔的技术水准，另起炉灶去开发自主专利，那么猴年马月也赶不上IBM。戴尔并没有走这样的传统思路，而是从其他角度开发了4组共计四十多个专利，正是IBM迫切需要的，戴尔利用区区四十几个专利对IBM进行反制，以四两拨千斤之势与这家世界上拥有专利最多的巨型公司达成专利交叉许可协议，戴尔立刻节省了4%的专利费，节省都是利润，以戴尔的销售量这4%一年就多赚几十亿美金。
回到该案件，该技术是微软想开发还没有开发出来的，其技术水准必定是很高的，这样的高技术是可以申请专利的，如果申请专利，并在美国也申请到专利，必将成为微软的一只拦路虎，尽管软件的界面含有微软的商标，但是如果暂时不对外销售该软件就不构成侵权，这时微软自己要着急了，应当会主动提出达成交叉许可协议，这样微软低价获得该软件专利使用许可，该公司也可以名正言顺地使用微软商标，商标侵权案不战自解。并且傍上了微软这个大款，加上软件本身的技术水准，该公司还愁软件没有销量吗？
该公司可以专利反制微软商标侵权指控，当然以专利反制专利侵权指控更没有问题。反制不仅在侵权案件中可以使用，在产品研发过程中同样可以使用。该公司拥有反制微软侵权指控的机会，可以说是撞了大运，是不小心先于微软开发出来其计划开发的软件，如果申请了专利权，将对微软构成极大的威胁，所以该公司是碰巧碰到了反制的机会。反制也当然可以主动出击，如果发现有专利拦路虎，先对对方的专利进行剖析，找到对方专利薄弱环节，利用专利开发策略，针对对方专利开发出相关新专利，对对方专利构成制约，迫使达成交叉许可。这个案例还为我们提供另一种思路，在我国企业普遍科研落后的情况下，想要跳出跨国公司专利的围困，一味的要求自力更生，走自主创新之路，恐难以摆脱被动的局面，跨国公司在关键领域早已跑马圈地，树起专利的铜墙铁壁，强行突破必将是惨重的代价。马奇诺防线那么的坚固，却被德军轻易绕过，因此再完美的防线必有疏漏，我们可以寻求到其他途径，以较低成本实现快速突破。
我国的企业受到知识产权侵权指控时，首先想到的是和对方进行拼杀，但是再优秀的律师也改变不了侵权的事实，尽管拖延了时间最终避免不了侵权的判决，陷入诉讼的泥潭，自己的财力和精力受到很大的损失。无论我们受到知识产权侵权指控还是遭遇知识产权围困，我们需要冷静的头脑和过人的智慧，我们应该用新思维去破解，这种“围魏救赵”的策略就是很好的一种思路。

作者：王律师，中国知识产权研究会高级会员
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