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独家代理协议也无需支付佣金/奚正辉

时间:2024-06-26 14:51:00 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9435
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客户撤销居间协议??无须支付佣金

奚正辉


案例:

  2008年12月20日,马女士委托一家中介公司(以下简称“该中介”)出售上海市镇宁路一套房屋,挂牌价格为654万,签署了《房地产出售独家委托协议》,协议约定代理期限3个月,代理期限内马女士不得委托其他公司出售该房屋。该中介带几组客户查看房屋,但是没有人出价购买。后另外一家中介公司信义房屋找到了客户愿意购买,双方于2009年1月8日签署了《上海市房地产买卖合同》,合同价格为620万元,马女士向信义房屋支付了佣金6万元。
  后该中介找到马女士要求支付佣金,因为马女士违反了独家委托协议。中介公司称:若不支付佣金,就告马女士,查封该房屋。马女士担心影响该房屋的交易,于2009年1月13日签署了一份《协议》,约定马女士于该房屋交易过户当天向该中介支付佣金62000元。
该房屋交易过户完毕,马女士没有向该中介支付佣金,故该中介起诉到法院要求支付佣金及逾期付款的利息。
  马女士接到诉状后找到本律师,本律师听了案情后,觉得马女士后面的《协议》签坏了,不应该签署《协议》答应支付62000元的佣金。因为协议是双方签署的,成立并生效了,马女士同意支付佣金,现在又违约不支付,违反诚实信用原则,很难得到法院的支持。除非这份协议被撤销,马女士就可以不履行该协议,于是本律师起草了反诉状,要求撤销事后双方签署的《协议》。
  庭审中,就该协议到底可不可以撤销?协议约定的62000元属于什么性质?原被告双方律师发生了激烈的辩论。

本律师的代理意见有如下几点:

一、 根据合同法的规定,居间合同是居间人向委托人报告订立合同机会或提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬;居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中,该中介公司没有促成房屋买卖合同的成立,房屋买卖合同是由信义房屋促成的,故马女士无须向该中介支付佣金,而是向信义房屋支付佣金,而马女士已经向信义房屋支付了佣金。

二、 马女士与该中介签署的《独家委托协议》是该中介为了重复使用而预先拟定的,代理期限3个月,代理期限内不得委托其他中介出售的条款为事先打印,该中介未提供证据证明其与马女士曾就该条款进行了协商确认,该条款限制了马女士通过其他中介公司居间出售该房屋的交易自由,排除了马女士的主要权利,而且与当前本市的房产市场交易习惯不符,应属无效。而之后签署的《协议》是基于《独家委托协议》,马女士为了解除之前的独家委托协议,才签署了之后的《协议》,而且协议约定62000元明显过高,违背了民事活动公平和等价有偿原则,何况马女士已经为该交易向信义房屋支付了6万元佣金。现马女士要求撤销该协议是具有事实和法律依据的。

三、 该协议约定的62000元性质是违约金,因为马女士违反了《独家委托协议》,故愿意赔偿该中介62000元违约金,那么本案中的违约金明显过高,故要求调低违约金的数额。《合同法》第113条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。第114条:约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中该中介没有证明其有实际损失。

  本律师认为本案中首先要争取撤销该协议,协议撤销了,该中介要求支付62000元就没有依据了;若不能撤销,就认定62000元是违约金,且该违约金过高,明显高于该中介的实际损失,要求降低。后法院也采纳了本律师的代理意见,最后法院为了避免诉累,考虑到马女士也是愿意支付一定的居间必要费用,判决如下:一、撤销双方于2009年1月13日签署的《协议》;二、马女士向该中介支付6000元。

  律师建议:客户在委托中介公司买卖房屋或租赁房屋时,不要签署独家代理协议,这限制客户通过其他中介成交的权利。若客户不小心签署了独家代理协议,事后又通过其他中介成交了,那么不要去承诺向该中介支付违约金,以免诉讼。


上海中汇律师事务所 奚正辉 律师


河北省流动人口计划生育管理办法

河北省人民政府


河北省流动人口计划生育管理办法

(2001年2月1日河北省人民政府第40次常务会议通过 2001年2月13日河北省人民政府令〔2001〕第1号发布施行)




第一条为加强对流动人口的计划生育管理,维护流动人口的合法权益,有效地控制人口增长,根据国家《流动人口计划生育工作管理办法》(以下简称《办法》以及有关法律、法规的规定,结合本省实际,制定本办法。

第二条本办法适用于具有本省户籍且离开户籍所在地到现居住地和不具有本省户籍来本省从事务工、经商等活动的已婚育龄流动人口。

前款规定离开户籍所在地,是指跨县(含县级市、自治县)以上的行政区域,属于人户分离但仍居住在同一城市市区的除外。

第三条各级人民政府统一领导本行政区域内的流动人口计划生育管理工作,组织、协调有关部门对流动人口计划生育实行综合管理,并提供必要的经费保障。

流动人口计划生育管理纳入当地人口与计划生育工作目标管理责任制。

第四条县级以上计划生育行政管理部门主管本行政区域内的流动人口计划生育管理工作。

公安、工商行政管理、劳动和社会保障、卫生、建设等部门,应当在各自职责范围内,积极做好流动人口计划生育管理与服务工作。

第五条流动人口的计划生育工作由户籍所在地和现居住地人民政府共同管理,以现居住地管理为主。

第六条流动人口离开户籍所在地前,必须按照国家《办法》第七条的规定,办理《流动人口婚育证明》(以下简称《婚育证明》)。

有下列情况之一者,应当按照有关规定进行处理后方可办理《婚育证明》:

(一)生育后未按规定落实节育措施的;

(二)计划外怀孕未采取补救措施的;

(三)计划外生育未做处理的。

第七条流动人口到现居住地后,应当在十五日内向现居住地乡镇人民政府或者街道办事处交验《婚育证明》。未持有或者所持《婚育证明》不符合要求的,应当在三十日内重新补办并交验。

乡镇人民政府或者街道办事处对流动人口的《婚育证明》查验后,应当对其中已婚育龄流动人口进行登记,并告知其接受当地计划生育经常性管理。

第八条禁止伪造、出卖或者骗取《婚育证明》。

第九条现居住地乡镇人民政府或者街道办事处应当履行下列职责:

(一)对已婚育龄流动人口进行计划生育宣传教育;

(二)建立流动人口已婚育龄妇女计划生育管理档案;

(三)定期向已婚育龄流动人口户籍所在地乡镇人民政府或者街道办事处通报其避孕节育情况;

(四)为已婚育龄流动人口提供避孕节育、优生优育、生殖保健服务;

(五)做好已婚育龄流动人口计划生育统计工作,并逐步实现流动人口计划生育信息的计算机网络化管理。

第十条已婚育龄流动人口在接受现居住地避孕节育检查后,可以向其户籍所在地寄回现居住地出具的避孕节育情况报告单。户籍所在地了解已婚育龄流动人口避孕节育情况后,不得再要求其返回户籍所在地接受避孕节育情况检查。

第十一条已婚育龄流动人口申请在现居住地生育子女的,应当到户籍所在地乡镇人民政府或者街道办事处或者县级计划生育行政管理部门办理生育证明,凭生育证明生育子女。

第十二条有关部门在审批流动人口的证照时,应当核查现居住地查验过的《婚育证明》。对未持有合格《婚育证明》的,不得办理暂住证、营业执照、务工许可证等证照。

第十三条用工单位和雇主招用成年流动人口时,应当查验其《婚育证明》,负责被招用已婚育龄流动人口的计划生育管理,并接受现居住地乡镇人民政府或者街道办事处和县级以上计划生育行政管理部门的监督检查。

第十四条招用流动人口的单位、雇主和向流动人口出租、出借房屋的房主,如发现已婚育龄妇女计划外怀孕和生育的,应当及时向当地乡镇人民政府或者街道办事处以上计划生育管理机构报告。

第十五条现居住地乡镇人民政府或者街道办事处应当与流动人口用工单位、雇主和向流动人口出租、出借房屋的房主,签订《流动人口计划生育管理协议书》。

第十六条现居住地乡镇人民政府或者街道办事处对辖区内已婚育龄流动人口中出现计划外怀孕和生育,应当按照《河北省计划生育条例》的有关规定进行及时补救和处理。

因违反计划生育规定在一地受到处理的,另一地不因同一事实再次进行处理。

第十七条已婚育龄流动人口节育手术费的支付,按照国家《办法》第十七条的规定执行。

第十八条已婚育龄流动人口中独生子女父母的奖励,由其户籍所在地按照有关规定办理。

第十九条为流动人口出具假《婚育证明》或者拒绝为其办理《婚育证明》的,由当地县级以上计划生育行政管理部门责令改正,并可以建议有关部门对直接责任人员依法给予行政处分。

第二十条凡违反本办法第七条第一款规定,经其现居住地计划生育行政管理部门通知后,逾期仍拒不补办或者拒不交验《婚育证明》的,由其现居住地的县级计划生育行政管理部门给予警告,可以并处五百元以下的罚款。

第二十一条违反本办法第八条规定的,由县级以上计划生育行政管理部门给予警告,可以并处一千元以下的罚款;有违法所得的,没收违法所得,可以并处违法所得三倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第二十二条凡违反本办法第十二条规定的,当地县级计划生育行政管理部门可以建议同级监察部门对直接责任人员给予行政处分。

第二十三条凡违反本办法第十三条规定的,由当地县级以上计划生育行政管理部门给予警告,可以并处一千元以下的罚款。

第二十四条拒绝、阻碍国家工作人员依法履行流动人口计划生育管理职责的,依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的有关规定予以处罚;情节严重构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第二十五条计划生育工作人员在流动人口计划生育工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、弄虚作假的,由所在单位或者上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第二十六条当事人对行政处罚不服的,可依法申请复议或者提起诉讼。

第二十七条流动人口中的未婚育龄妇女出现怀孕和生育的,参照本办法的有关规定处理。

第二十八条本办法自发布之日起施行。


西安市节能监察办法

陕西省西安市人民政府


西安市节能监察办法

西安市人民政府令第87号


《西安市节能监察办法》已经2009年8月10日市人民政府第87次常务会议通过,现予公布,自2010年7月9日起施行


  市长 陈宝根
  二○一○年六月九日



  西安市节能监察办法


  第一条 为了规范节能监察行为,提高能源资源利用效率,根据《中华人民共和国节约能源法》、《陕西省节约能源条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本办法。
  第二条 在本市行政区域内实施节能监察及其相关活动,适用本办法。
  第三条 本办法所称节能监察,是指节能行政主管部门和有关行政管理部门对能源生产、经营、使用以及从事相关活动的单位(以下简称被监察单位)执行节能法律、法规、规章及有关标准的情况进行监督检查,并对其违法行为依法予以处理的活动。
  第四条 市节能行政主管部门负责统一管理、监督和协调本市节能监察工作。市节能监察机构受市节能行政主管部门的委托具体负责本市节能监察的日常工作。
  工业、建设、交通、机关事务管理等行政管理部门按照各自的职责做好节能监察工作,并接受节能行政主管部门的指导。
  第五条 节能监察应当遵循公正、公开、教育与处罚相结合的原则。
  第六条 节能监察所需经费列入同级政府财政预算。实施节能监察不得向被监察单位收费。
  第七条 节能监察机构应当向社会公布举报电话,设置举报信箱。对违反节能法律、法规、规章的行为,任何单位和个人有权向节能监察机构举报。
  为查处重大违法用能行为提供重要线索和证据,经查证属实的,节能行政主管部门对举报人应当给予奖励。
  第八条 节能监察机构应当根据法律、法规规定和本市节能工作的实际情况编制年度节能监察计划并组织实施。
  第九条 对下列事项应当进行节能监察:
  (一)固定资产投资项目节能评估和审查制度的执行情况;
  (二)国家淘汰或者限制使用的用能产品、设备、设施、工艺和材料等目录的执行情况;
  (三)单位产品能耗限额标准的执行情况;
  (四)耗能产品能源效率标准、能效标识、认证标志制度的执行情况;
  (五)重点用能单位建立节能目标责任制情况及节能目标完成情况;
  (六)重点用能单位报送能源利用状况报告、设立能源管理岗位、聘任能源管理负责人及有关人员接受节能培训的情况;
  (七)重点用能单位开展能源审计及节能规划落实情况;
  (八)能源生产经营单位是否对能源消费实行包费制,是否无偿向本单位职工提供能源;
  (九)从事节能咨询、设计、评估、检测、审计、认证等服务机构开展节能技术服务的情况;
  (十)法律、法规和规章规定的其它事项。
  第十条 实施节能监察可以采取书面监察或者现场监察的方式。
  采用书面监察,应当书面通知被监察单位,被监察单位应当按照通知要求报送书面材料。
  实施现场监察,应当提前将实施监察的依据、内容、时间和要求,以书面形式通知被监察单位。办理案件和受理举报以及应当以抽查方式实施的节能监察除外。
  第十一条 现场监察应当有两名以上节能监察人员进行。节能监察人员应当出示有效行政执法证件,制作现场监察笔录,并由节能监察人员和被监察单位负责人或者其委托人签字或者盖章。被监察单位负责人或者其委托人拒绝签字或者盖章的,节能监察人员应当在监察笔录中注明。
  第十二条 节能监察人员实施现场监察时,可以采取下列措施:
  (一)询问有关人员,或者责令被监察单位在规定期限内,就有关问题做出书面答复;
  (二)查阅、复印或抄录有关资料;
  (三)对有关产品、设备、场所进行现场检查。
  第十三条 被监察单位应当如实说明情况,提供相关资料,不得阻碍节能监察,不得隐瞒事实真相,不得伪造、隐匿、销毁、篡改有关材料。
  第十四条 节能监察机构超越职权进行监察的,被监察单位有权拒绝,并可以向节能监察行政主管部门或者其它有关部门举报。
  第十五条 节能监察结束后,节能监察机构应当在20日内将《节能监察意见书》送达被监察单位。《节能监察意见书》的内容包括实施节能监察的时间、内容、方式、对违法行为的处理意见、整改措施等。
  第十六条 被监察单位对《节能监察意见书》有异议的,可以在收到《节能监察意见书》之日起20日内,以书面形式向节能行政主管部门申请复查。节能行政主管部门应当自受理之日起20日内做出复查结论,并书面告知申请单位。
  第十七条 节能监察机构在监察过程中,发现法律、法规、规章明确规定由其他部门处理的违法事实,应当依法移交有关部门处理。
  第十八条 节能监察人员与被监察单位有利害关系或者其他关系,可能影响监察公正性的,应当回避。被监察单位认为节能监察人员应当回避的,可以书面或者口头方式向节能行政主管部门或者节能监察机构提出。
  第十九条 节能监察人员应当具备相关的专业知识和业务能力,并按照规定取得行政执法资格。
  第二十条 节能监察人员不得泄露被监察单位的技术秘密和商业秘密,不得利用工作之便谋取不正当利益,不得影响公正执法。
  第二十一条 被监察单位拒绝、阻碍节能监察的,由节能行政主管部门给予警告,责令限期改正;拒不改正的,处1000元以下的罚款,有经营活动的,处1000元以上10000元以下罚款;违反《中华人民共和国治安管理处罚法》的,由公安机关依法处理;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第二十二条 违反《中华人民共和国节约能源法》、《陕西省节约能源条例》等有关法律法规规定的,由有关部门依法处理。
  第二十三条 当事人对行政处罚决定不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
  第二十四条 节能监察人员在节能监察活动中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第二十五条 本办法自2010年7月9日起施行。